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【平安房地产】6月投资数据点评:开工及拿地回升,成交超市场预期

(来源:网站编辑 2017-07-17 20:40)
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  事项: 

  国家统计局公布2017年1-6月全国房地产开发投资和销售情况,1-6月房地产开发投资额累计同比增长8.5%;商品房销售面积累计同比增长16.1%,销售额累计同比增长21.5%;土地购置面积同比增长8.8%。 

  平安观点: 

  投资增速符合预期,价格因素影响弱化。6月单月投资同比增长7.9%,较5月回升0.6个百分点,单月地产投资回升主要受新开工、施工面积和拿地回升。前6月累计房地产投资同比增长8.5%,较前5月下降0.3个百分点。考虑到上半年新开工、施工面积、土地购置面积增速分别较前5月回升1.1个、0.3个和3.5个百分点,我们判断累计投资增速回落主要受原材料价格基数抬升,建安成本价格影响弱化导致。展望2017年全年,住建部、国土部针对性要求相应低库存城市加大土地供应,近期多城市出台加大供地新政,土地供应增加将对新开工和投资形成提振,预计全年地产投资增长5%以上。  

  新开工及拿地回升,核心城市土地供应加大。1-6月全国新开工同比增10.6%,增速较1-5月上升1.1个百分点;其中6月单月增速14.0%,较5月上升8.8个百分点。1-6月全国土地购置面积及土地成交价款同比分别增长8.8%和38.5%,增速环比上升3.5个和6.2个百分点,两者增速差由前5月的28个百分点扩大至30个百分点,增速差扩大主要因土地成交结构变化所致。从百城土地成交来看,6月二线城市土地成交占比较5月提升11.2个百分点至48.2%。5、6月百城土地供应环比分别增长38%和24%,随着核心城市持续加大土地供应,预计将对2017年的土地购置、新开工进而对投资形成提振。  

  成交增速超预期,中小房企销售回升。1-6月全国商品房销售面积同比增长16.1%,增速较1-5月上升1.8个百分点,超出市场预期。其中6月单月销售同比增长21.3%,较1-5月上升11.1个百分点。跟踪的16城市6月周均推盘量12783套,同比增长46.4%,冲半年度销售背景下,开发商入市意愿增强带动销售回升。分房企来看,6月百强房企、非百强房企销售面积同比分别增长31%和17.9%,较5月增速上升4.2个和14.0个百分点,中小房企6月销售爆发是销售超预期主因。分区域来看,东部、中部、西部区域1-6月销售面积同比分别增长11.7%、19.9%、21.2%,三四线城市为主的中西部区域表现依旧较好。  

  销售回升带动定金及预收款回升,个人按揭贷款依旧偏紧。1-6月房企整体到位资金7.58万亿,同比增长11.2%,增速较1-5月上升1.3个百分点。受按揭利率上行和额度收紧影响,个人按揭贷款增速较1-5月下降1.9个百分点至6.7%;定金及预收款增速则由于销售回升,上升2.4个百分点至22.7%。考虑公司债、定增、银行信贷等融资渠道趋紧,开发商将更加依赖销售回款,若后续销售回款大幅恶化,不排除部分高负债率房企或将面临资金压力。  

  投资建议:地产板块上半年销售数据靓丽,当前板块绝对估值仅高于银行,与沪深300板块PE比处于近年最低。目前市场风格下,龙头房企无论估值、股息率还是机构持仓仍具备吸引力,配置价值持续凸显。建议关注以下主线:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:金地、万科、保利;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华侨城、华夏等。  

  风险提示:销售不及预期风险。  

  一、投资增速符合预期,价格因素影响弱化 

  6月单月投资同比增长7.9%,较5月回升0.6个百分点,单月地产投资回升主要受新开工、施工面积和拿地回升。前6月累计房地产投资同比增长8.5%,较前5月下降0.3个百分点。考虑到上半年新开工、施工面积、土地购置面积增速分别较前5月回升1.1个、0.3个和3.5个百分点,我们判断累计投资增速回落主要受原材料价格基数抬升,建安成本价格影响弱化导致。 

  展望2017年全年,住建部、国土部针对性要求相应低库存城市加大土地供应,近期多城市出台加大供地新政,土地供应增加将对新开工和投资形成提振,预计全年地产投资增长5%以上。 

  二、新开工企稳回升,核心城市土地供应加大 

  1-6月全国新开工同比增10.6%,增速较1-5月上升1.1个百分点;其中6月单月增速14.0%,较5月上升8.8个百分点。1-6月全国土地购置面积及土地成交价款同比分别增长8.8%和38.5%,两者增速差由前5月的28个百分点扩大至30个百分点,增速差扩大主要因土地成交结构变化所致。 

  从百城土地成交来看,6月二线城市土地成交占比较5月提升11.2个百分点至48.2%。5、6月百城土地供应环比分别增长38%和24%,随着核心城市持续加大土地供应,预计将对2017年的土地购置、新开工进而对投资形成提振。 

  三、成交增速超预期,中小房企销售回升 

  1-6月全国商品房销售面积同比增长16.1%,增速较1-5月上升1.8个百分点,超出市场预期。其中6月单月销售同比增长21.3%,较1-5月上升11.1个百分点。跟踪的16城市6月周均推盘量12783套,同比增长46.4%,冲半年度销售背景下,开发商入市意愿增强带动销售回升。分房企来看,6月百强房企、非百强房企销售面积同比分别增长31%和17.9%,较5月增速上升4.2个和14.0个百分点,中小房企6月销售爆发是销售超预期主因。分区域来看,东部、中部、西部区域1-6月销售面积同比分别增长11.7%、19.9%、21.2%,三四线城市为主的中西部区域表现依旧较好。 

  四、销售回升带动定金及预收款回升,个人按揭贷款依旧偏紧 

  1-6月房企整体到位资金7.58万亿,同比增长11.2%,增速较1-5月上升1.3个百分点。受按揭利率上行和额度收紧影响,个人按揭贷款增速较1-5月下降1.9个百分点至6.7%;定金及预收款增速则由于销售回升,上升2.4个百分点至22.7%。考虑公司债、定增、银行信贷等融资渠道趋紧,开发商将更加依赖销售回款,若后续销售回款大幅恶化,不排除部分高负债率房企或将面临资金压力。 

  五、投资建议 

  地产板块上半年销售数据靓丽,当前板块绝对估值仅高于银行,与沪深300板块PE比处于近年最低。目前市场风格下,龙头房企无论估值、股息率还是机构持仓仍具备吸引力,配置价值持续凸显。建议关注以下主线:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:金地、万科、保利;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华侨城、华夏等。 

  风险提示:销售不及预期风险。  

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